İpoteka Krediti Alarkən Nəyə Diqqət Etmək Lazımdır?

Maliyyə bazarlarının inkişaf etməsini istəyiriksə maliyyə və iqtisadiyyat sahəsində biliklərimizi artırmalıyıq. ABŞ-da maliyyə böhranı dövründə aldığı kreditləri geri ödəyə bilməyənlərin çoxu maliyyə biliyinin olmamasından şikayətlənirdi. Bu yazının məqsədi əhalinin maarrıflənməsinə yönəlib.

1 iyundan etibarən Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) şərtlərinə uyğun kreditlərin verilməsinə başlanmışdır. Hər bir vətəndaş banklardan müxtəlif məqsədlər üçün kredit ala bilər. Bunun üçün bankların şərtlərinə əməl etmək lazımdır. Ancaq AİF proqramı üzrə kredit alınmasının əsas üstünlüyü odur ki, ödəniləcək faiz aşağıdır. Ancaq fondun öz şərtləri var. Əvvəlcə ipoteka kreditinin nə olduğunu izah edək. AİF-in nəzərində ipoteka krediti ev almaq məqsədilə və alınan evin girov qoyulması şərtilə alınan kreditdir. Krediti alan borcunu ödəyə bilməsə, ev krediti verənin ixtiyarına keçir. Kreditin miqdarı gələcəkdə edəcəyiniz ödəmələrin bugünkü dəyərinə bərabərdir. Başqa sözlə, bügun aldığınız 50 min kredit 25 il ərzində illik 8 faizlə hər ay ödəyəcəyiniz 386 manatın bugünkü dəyəridir. Bu barədə əlavə məlumat üçün linkə baxın.

İndi isə şərtləri müzakirə edək. İpoteka krediti ilə ev almaq üçün iki məqsədiniz olmalıdır: bu evdə yaşamaq və ya gələcəkdə satmaq üçün investisiya etmək. Bu zaman aşağıda göstərilən məqamlara diqqət edin:

a) İlk növbədə evin nə qədər əhəmiyyətli olduğuna qərar verin. Doğrudan sizə ev lazımdır yoxsa ipoteka sözündən xoşunuz gəlir? İpoteka krediti verilməsə idi, siz bu evi alacaqdınız mı? Çünki bəzən ipoteka kreditinin şərtlərinə aldanıb lazım olmadığı halda ev alanlar olur.

b) Bankların siyahısına nəzər salın. Bu banklar ölkənin ən aktiv banklarıdır. Yeqin soruşursunuz ki, hansı yaxşıdır? Deyərdim ki, ən yaxşısı, istədiyiniz şərtlərdə sizə kredit verəndir. Bu şərtlərdən aşağıda bəhs edəcəm, ancaq ipoteka krediti almaq banka əmanət qoymağa oxşamır. Əmanət qoyarkən bankın nə qədər güvənli olduğu vacibdirsə, kredit alarkən tərsinə, bankları özünüzə inandırmalısınız.

c) İpoteka krediti geri ödənilməlidir. Bəziləri deyir ki, kredit insanların mallara olan tələbini artırmaq üçün verilir. Qismən doğru olsa da, kreditin əsas funksiyası alıcılıq qabiliyyətini yüksəltməkdir. Aylıq ödəmələri diqqətlə hesablamalı və ödəmə güçünüzü bilməlisiniz. Unutmayaq ki, dünyanı bürüyən maliyyə böhranının əsas səbəblərindən biri ipoteka kreditlərinin ödənilməməsi idi.

d) Kreditin müddəti: AİF qeyd edir ki, kredit 3-25 il müddətinə verilməlidir. Müddət uzun olanda, aylıq ödəmələr daha az olur. Başqa sözlə, aylıq az miqdar ödəmək üçün daha uzun müddətli kredit götürün. Ancaq uzun müddət o deməkdir ki, ödəyəcəyiniz faizlərin miqdarı çox olacaq. Çünki faiz kreditin qalıq məbləğinə görə hesablanır. Qalıq çox olarsa faiz də çox olacaq. Ona görə də aylıq ödəmə qabiliyyətinizi real hesablayın.

e) Unutmayın ki, ilkin ödənişsiz kredit verilmir. İlkin ödəniş alınacaq evin bazar qiymətinin ən az 15 faizi qədər olmalıdır. Evin bazar qiymətini AİF tərəfindən təsdiq edilən qiymətləndiricilər müəyyən edir. ABŞ-da maliyyə böhranı vaxtı daha çox kredit vermək üçün banklar qiymətləndiricilərlə “dil tapıb” evlərin qiymətini daha yüksək göstərirdilər. Düzdür AİF-in ipoteka kreditləri üçün bu ehtimal azdır, çünki maksimum veriləcək kredit məbləği sabitdir. Ancaq unutmayın ki, evin qiyməti artdıqca ilkin ödəmə də artır. Tutaq ki, siz AİF-in verdiyi maksimum məbləğdə - 50 min manat kredit almaq istəyirsiz. Deməli, ən azı 7.500 manat ilkin ödənişə hazır olmalısız. Evin qiyməti 50 min ilə 59 min manata arasındadırsa, ilkin ödəniş məbləği ən azı 7.500-9.000 manat arasında olacaq. Evin qiyməti 59 min manatdan çoxdursa ilkin ödəniş məbləği evin qiyməti ilə 50 min manat arasındakı fərq qədər olacaq. Məsələn, 80 minlik ev üçün ilkin olaraq 30 min manat ödəməlisiniz.

f) Kreditin məbləği: AİF bildirir ki, kreditin maksimum məbləği 50 min manatdır. Eyni zamanda kreditin məbləği alınacaq evin 85 faizini keçə bilməz. Mart ayında Bakı şəhərində yeni tikilən evlərin orta qiyməti 1025 manat, təkrar bazardakı evlərin qiyməti isə 1519 manatdır. 2008-ci ilin sonundan etibarən qiymətlər təxminən 6-8 faiz azalmışdır. Alacağınız evin qiymətindən asılı olmayaraq, AİF vasitəsilə ən çox 50 min manat kredit ala bilərsiz. Bu maksimal məbləğdir və o demək deyil ki, banklar mütləq sizə bu məbləğdə kredit verəcəklər. Unutmayın, aldığınız borc çox olarsa, geri ödəyəcəyiniz aylıq ödəmələr və faiz də çox olacaq.

Əslində bu məbləğ hazırkı qiymətlərlə müqaisədə çox azdır. Çünki, 50 min manat kredit götürməklə və minimum 15 faiz ödəniş etməklə ən çox 59 min manatlıq ev ala bilərsiz. Bu qiymətə isə ancaq 58 kv. m. yeni tikilən yaxud 40 kv. m. sahəsi olan təkrar bazarda satılan ev ala bilərsiz. Bundan baha ev alanda ilkin ödəniş miqdari evin qiymətinin 15 faizindən çox olacaq. Məsələn 80 min manatlıq ev almaq üçün 38 faiz və ya 30 min manat ilkin ödəniş etməlisiz. Kreditin miqdarı ev bazarındakı qiymətlərə uyğunlaşdırılmalı idi. Əksi təqdirdə elə təəssürat yaranır ki, sanki ipoteka kreditləri bəzi firmaların sata bilmədiyi və qiymətini sürətlə azaltdığı evləri almaq üçün verilir.

g) Kreditin faizi: AİF bildirir ki, ipoteka krediti üçün maksimal faiz həddi 8 faizdir. Bu o demək deyil ki, siz mütləq 8 faizlə borc almalısınız. Çalışın daha ucuz faizlə borc alın. Əlbəttə, bu məqsədlə ancaq qanuni yollardan istifadə etməyiniz tövsiyyə olunur. Məsələn, daha əvvəl borc götürdüyünüz və vaxtında geri ödədiyiniz banka gedə bilərsiniz. Müxtəsər, bankı inandırın ki, siz daha aşağı faizə layiqsiz.

h) Aylıq ödəmələr maaşınızın 70 faizindən çox ola bilməz. Bu, kredit riskindən qorunmaq üçün qoyulan şərtdir. Məsələn, maaşınız 500 manatdırsa (ortalama maaşdan çox), dövlət belə başa düşür ki, sizin aylıq maksimum borc ödəmə qabiliyyətiniz 350 manatdır. Bu maaşla ən yaxşı halda, sizə 45 min manat kredit veriləcək. Deməli, maaşınızın çox az hissəsini, yəni 30 faizini başqa ehtiyaclarınıza xərcləyə biləcəksiniz. Bu vəziyyət ev qiymətləri ilə əhalinin gəlirləri arasındakı uçurumu göstərir.

i) İpoteka ilə alınacaq ev AİF-in təsdiq etdiyi sığorta şirkətləri tərəfindən sığortalanmalıdır. Sığortanın məbləği ən azı alınacaq kredit qədər olmalıdır. İpoteka krediti alarkən həm sığorta, həm də əlavə xərclər bu linkdə göstərilmişdir.

j) AİF vasitəsilə alınan ipoteka kreditini faizi sabitdir. Deməli kredit alan faiz riskinə məruz qala bilər. Əgər gələcəkdə faizlər 8 faizdən az olsa, sizin borcunuzun faizi bazar faizlərindən yüksək olacaq. Ancaq, gələcəkdə faizlərin aşağı düşməsi inandırıcı görünmür. Xüsusilə iqtisadiyyatın canlanması ilə faizlərin daha da artacağı gözlənilir.

k) Banklar krediti Azərbaycan manatı ilə verirlər. Deməli siz də borcunuzu manatla ödəyəcəksiz. Əgər pulunuzu dollarda saxlayırsızsa, sizin valyuta riskiniz ola bilər. Gələcəkdə dolların məzənnəsi düşəndə dollarınızı daha az manata dəyişə biləcəksiz. Əbəttə dolların məzənnəsi qalxsa daha çox manata çevirəcəksiz. Yaxın gələcəkdə dolların qiymətinin azalacağı gözlənilir. Buna həm ABŞ-ın büdcə və xarici ticarət kəsiri, həm də investorların riskli yatırımlara geri qayıtması səbəb olacaq.

l) İpoteka ilə alınan evin satılma şərtləri: Bu barədə AİF informasiya vermir, ancaq bankınızdan mütləq bu barədə soruşun. Evi aldıqdan, məsələn, 3 il sonra satmaq istədiniz. Bu zaman borcunuzun geri qalan miqdarı necə olur. Adətən inkişaf etmiş ölkələrdə evin satıldığı qiymət ilə banka olan borcunuzun qalığı arasındakı məbləğ sizə ödənilir. Ev daha aşağı qiymətə satılırsa, banka olan borcunuzun qalığını ödəməlisiniz.

Beləliklə ipoteka krediti alarkən yuxarıdakı şərtləri nəzərdən keçirməyinizi tövsiyyə edirik.